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2019年10月21日 13:48 信息编号:UdCDGDcxm 我要留言
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在主流的一二线城市,大多数房企的项目都有折扣优惠。如天津武清区新城·梧桐公馆项目已进入清盘阶段,为了促进项目回款,除了直接优惠8万元外,还推出3天内交齐优惠6万等活动,最高优惠可超过30万元。

2019年9月,根据全国银行间同业拆借中心发布的数据,全国贷款市场1年期报价利率LPR为4.20%,相比8月份的4.25%有所收窄,即收窄了5bp或0.05个百分点。而贷款市场5年期报价利率LPR则为4.85%,和8月份的4.85%是持平的。当然,若和央行5年期基准利率4.90%相比,当前5年期报价利率LPR则相对更低。从房地产的角度看,易居研究院的数据, 2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%略有上升,上升幅度为3bp,即0.03个百分点。上海的房贷利率相对变化最为明显,其中首套房利率上升5bp,二套房上升6bp。不过在实际操作中,情况却大相径庭。21世纪经济报道从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到,房贷利率挂钩LPR之后,上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以此计算,上海房贷利率为首套房最低4.65%,二套房最低5.45%。

必发77在线由于销售业绩结转的滞后性,2016年以来不少主流房企进入利润高速增长期。尤其是碧桂园、恒大、融创这几家企业增速极为迅猛。但今年融资成本的上升,正在对部分房企的利润形成侵蚀作用。如前所述,由于融资成本增幅有限,目前对利润的侵蚀还不明显,但到公布今年年报时,一些负债规模高昂、融资利率大增的房企,利润表会比去年难看。这种情况再叠加下半年销售不畅等因素,对房企现金流的考验会更严峻。融资成本上升固然会侵蚀利润,但只要销售保持增长,房企现金流就有保证。所以,当务之急还是抓销售。笔者早前一直呼吁房企在尽可能的情况下应采取降价促销的措施,以应对外部融资环境收紧和内部现金流不畅的双重压力。根据克而瑞数据,前9月TOP100规模房企的累计销售业绩同比仅增长4%左右,但9月当月百强房企权益销售金额环比增长达23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。虽然不能称为“金九”,但成色已属不错。2008年是个特殊的年份,即使已然过去11年,我也不得不一次次在文章里提及这个年份。这一年,世界金融危机爆发,面对危机各国不约而同的选择了“不出清”作为应对手段,既然要解决债务问题又不想引发危机,那么就只好用印钞发钞的方式来延缓危机。不知不觉中,全球已经累积了244万亿美元债务,合人民币1700万亿。而全球的GDP是多少呢?是86万亿美元,债务总额已经是GDP的三倍。即使按照3%的利率计算,每年也需要付出7.5万亿美元的利息,而债务规模还在扩大中。

必发77在线克而瑞研究中心8日最新公布的监测数据显示,今年国庆黄金周期间(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期微增3%。各线城市成交量皆有回升,其中一线城市暂以9%的同比涨幅居于首位。分城市来看,据克而瑞统计,一线城市国庆期间累计成交约12万平方米,显著好于去年同期。其中,北京、深圳同比皆有上扬,北京主要得益于限竞房的集中入市,刚需得以稳步释放;深圳同比大增80%。与之形成鲜明对比的是,上海、广州的成交量均有不同程度的回落,一线城市间的分化在持续加剧。根据克而瑞研究中心的数据,2019年前9个月,按可比口径统计,百强房企累计销售业绩同比增长约4%,其中9月销售表现较7、8月有明显提升,单月权益销售金额环比增长约23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。截至9月末,有21家房企销售业绩突破1000亿元,在已设定年度销售目标的房企中,近四成房企销售目标完成率已超75%。前三强房企中,恒大加大营销力度,9月实现全口径销售业绩831.1亿元,环比增长73.8%,同比增长31.9%。在前二十强房企中,世茂和阳光城9月分别实现销售金额320.9亿元和271.9亿元,环比分别增长49%和60.3%。

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必发77在线一位WeWork中国的前任老员工告诉我,WeWork是看到了房东比运营赚钱,才想自己去当房东。如果出租工位的毛利润只有30%,扣除了佣金、折扣,还剩多少呢?利润都在房东那里,所以他认为WeWork的盈利空间不大。的确,管理人和产权人获得的收益不同。如果房子租金每平米增加一块钱,对于管理方来说是增加一块钱,而对房东来说,物业估值可能会增加十块钱。常识看来,大房东一定比二房东赚钱,风险也小,WeWork通过ARK基金买楼的风潮甚至影响到国内一批从业者跟风,但业内人跟我说这个逻辑判断不一定正确。从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一、二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对大。第二、横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。3个三四线城市样本中,首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。同时,3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

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